На початку осені в Україні наробила розголосу звернена до Кабінету міністрів петиція щодо врегулювання діяльності рієлторів. Автори, серед іншого, вказували на масові зловживання “із боку осіб, які не мають жодного офіційного статусу”, відсутність захисту прав споживачів та масштабний тіньовий ринок з обігом у сотні мільйонів гривень на рік.
І справді, розповіла OBOZ.UA голова парламентського Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк (“Слуга народу”), ринок рієлторських послуг в Україні “тривалий час жив фактично в сірій зоні”.
“Тобто без чітких правил гри, де рівень комісії, відповідальність і якість послуги визначались не законом, а випадковістю. Мовою цифр: понад 95% угод по факту є поза оподаткуванням“, – зазначила нардепка.
Вимагали ж автори петиції врегулювати на рівні закону або нормативно-правових актів діяльність рієлторів.
Документ швидко набрав необхідну кількість підписів і отримав відповідь Кабміну: потреба впорядкування ринку рієлторських послуг є і низка держорганів опрацьовуватиме це питання.
OBOZ.UA розбирався, як нині працюють рієлтори в Україні, за що громадяни їх ненавидять, чому одні спеціалісти з нерухомості не люблять інших та як захистити себе від нечесних ділків.
Рієлтори тиснуть на клієнтів
“Любов” українців до рієлторів давно ні для кого не є секретом. Адже представники цієї професії викликають не лише недовіру, а й відверте обурення. Настільки велике, що це вже давно стало частиною українського інтернет-фольклору:
- “Ейчаро-рекрутери все ще на 2 місці у моєму топі “кончених” професій. На першому рієлтори”.
- “Рієлтори мр…зі. Далі другого слова не читала, бо багатий досвід купівлі/продажу/здачі житла. Рієлтор, значить, на…й”.
- “Чи є тут рієлтори, які можуть пояснити, чому за те, що вони принесли ключі, їм треба заплатити від 50 до 100% вартості квартири?”
Останнє і є чи не найбільшою претензією українців до рієлторів. Бо коли людина сама знаходить житло, але змушена платити великі гроші посереднику, який фактично тільки те й зробив, що виклав оголошення у мережі та просто звів клієнта із власником, це викликає не просто нерозуміння, а лють.
І, власне, сенс петиції полягає саме в цьому. Тобто захисті прав людей на прозорі та справедливі умови оренди і купівлі житла.
“Громадяни змушені виплачувати великі комісії – 50%, 100% від вартості оренди або 2-5% під час купівлі – навіть у випадках, якщо не зверталися по допомогу до рієлторів, а знайшли житло самостійно”, – йдеться у її тексті.
Останнє, до речі, розповіла Шуляк, за законодавством, кваліфікуються як “нечесна/агресивна комерційна практика”. Як, до речі, і тиск на споживача.
“Така поведінка прямо заборонена законом “Про захист прав споживачів”. Із наслідками у вигляді недійсності правочину та штрафів”, – зазначила вона.
Працюють “ключники”
Утім, такою “роботою” рієлторів незадоволені й самі представники цієї професії, які називають подібних посередників “ключниками”. Тобто людьми, котрі просто передають ключі від власника житла клієнту – однак беруть за це велику комісію.
“Я вважаю таких рієлторів ключниками. Вони торгують інформацією, а не послугою. І мали б отримувати не більше 500 грн за перегляд житла. То тоді ви б розуміли, за що ви сплачуєте”, – констатувала в розмові з OBOZ.UA президентка Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України (АФНУ) Олена Гайдамаха.
Зі свого боку, Шуляк переконана: якщо рієлтор не створює доданої цінності – не проводить переговори, не перевіряє документи, не знижує ризики клієнта тощо – “його комісія не має підстав”. Адже, за словами нардепки, плата має відображати обсяг роботи та рівень відповідальності, а не формальний доступ до інформації.
Рієлтори деруть комісії, бо їм дозволяють
Разом з тим, визнає Гайдамаха, виникненню такої ситуації сприяли як власники житла, так і самі клієнти. Адже:
- Перші, за словами експертки, “не хочуть платити ні за що”.
- Другі – погоджуються на такі умови.
“Так, це обман людей. Але споживачі самі підштовхують рієлторів брати гроші ні за що. Я запитую: коли вам сказали, що за відкриття дверей треба платити 50%, навіщо ви платите?” – підкреслює вона.
Інша проблема – відсутність відповідальності.
Річ у тім, що рієлтори-ключники абсолютно не несуть відповідальності за свою роботу – оскільки працюють на довірі, без укладання реальних документів. Що може призвести до шахрайства або конфліктів – адже у разі проблем клієнт не матиме юридичних підстав вимагати компенсації чи довести свою правоту.
Ба більше, проблеми можуть виникнути навіть якщо документ формально підписаний. Адже:
- Дуже часто ці договори просто скачуються із мережі.
- Після підписання – навіть із внесенням паспортних даних – документи не завіряються нотаріально й не вносяться до жодних офіційних реєстрів, тож у разі суперечок їх важко використати як доказ у суді.
А втім, констатує Гайдамаха, підписаний договір – це так чи інакше вплив на рієлтора з боку споживача. Адже в такому разі той “нестиме відповідальність за свої дії і чітко вказував би, за що саме бере гроші”.
З іншого боку, за словами Шуляк, відсутність договору може зіграти й проти самих рієлторів-ключників. Адже, констатує вона, “немає договору – немає й зобов’язання клієнта платити“.
“Оплата виникає лише тоді, коли послуга надається за завданням замовника. І на погоджених умовах”, – пояснює нардепка.
У рієлтора-ключника можна забрати гроші
У іншому ж випадку оплату можна забрати назад. Адже, за словами Шуляк, “якщо кошти все ж стягнули без належної правової підстави, вони підлягають поверненню як безпідставно набуте майно”.
“Стандартний шлях повернення – добровільно або через суд”, – пояснила вона.
Що має бути у договорі з рієлтором
Як пояснила нардепка, у договорі з рієлтором мають бути зафіксовані всі аспекти співпраці. Зокрема:
- Перелік робіт та KPI.
Тобто, що саме робить рієлтор і в які строки.
- Формат звітності.
- Модель оплати.
Фіксована, погодинно або відсоток. Це зменшує ймовірність маніпуляцій з боку рієлторів.
- Стандартизоване попереднє інформування.
“У додатку до договору зробіть чек-лист послуг із цінами/тарифами та порядком комунікацій. Приховування або двозначність щодо ціни й обсягу – це практика, що вводить в оману і заборонена законодавством”, – акцентувала нардепка.
Чому в договорі важливо прописувати перелік робіт рієлторів
Детальне прописування у договорі переліку робіт рієлторів може вберегти від втрати грошей та нервів. Адже це не лише чітко фіксуватиме, за що ви платите, а й змушуватиме рієлторів справді працювати.
“Тепер ми знаємо, що треба обов’язково перевіряти право власності, перевіряти, чи не було судів щодо квартири, треба обов’язково просити зробити свіжий витяг з реєстру прав на нерухоме майно, показати платіжки за комуналку, де немає боргів. Тепер ми лише так орендуємо квартиру. А рієлтори ніколи цього не роблять, як показала наша практика”, – розповіли співрозмовники OBOZ.UA, які за кілька тижнів після того, як заселились в орендовану з допомогою рієлтора квартиру, залишились і без житла, і без 42 тисяч грн.
Саму квартиру вони знайшли по оголошенню. На зв’язок вийшла рієлторка, яка нібито “працювала вже багато років з власницею”.
“Оренда 2-кімнатної квартири коштувала 28 000 грн. Рієлторка взяла свої 14 тисяч грн. Квартиру нам показали у присутності власниці і рієлторки, ми відразу погодились, підписали договір та заплатили. Відразу взяли ключі та в’їхали в квартиру через тиждень”, – розповідають співрозмовники.
А за два тижні у квартирі зникла електроенергія. Власниця слухавку не брала. Орендарі викликали електрика, той провів огляд і “сказав, що нам лічильник відключили”.
“З’ясувалось, що це новий лічильник, який дає можливість дистанційно за борги відключати електроенергію. Виявилось, що лише за електроенергію у квартирі було 15 тис. грн боргу. Ми подзвонили рієлторці, вона перепросила і пообіцяла все виправити дуже швидко. А за тиждень до нас постукав у двері чоловік і заявив, що він новий власник квартири, а квартиру він купив вже давно на електронних торгах. Квартиру продавав банк за іпотечний борг. Ми були в повному шоці”, – розповідають співрозмовники.
Власниця на зв’язок так і не виходила. Тому орендарі почали перевіряти інформацію про борг самостійно – і знайшли у реєстрі судових рішень відповідну справу.
“У неї дійсно забрали квартиру за борги. Вона не платила іпотеку роками. Ми дзвонили рієлторці, вона пообіцяла розібратись і все з’ясувати. Потім нам передзвонила власниця і сказала, що все це незаконно і вона взагалі про суд не знала і не вірить, що у неї хтось може забрати квартиру. Почала нам погрожувати, щоб ми нікого не впускали в квартиру. Тоді ми вирішили просто виселитись. Ми втратили 28 тис. грн завдатку і 14 тис. грн рієлторських“, – резюмували співрозмовники.
Як у такому випадку знайти житло
Це показує справжню глибину проблеми рієлторів-ключників. Адже, визнає Гайдамаха, часто власники житла “ховаються” за такими людьми, не бажаючи комунікувати з потенційними клієнтами напряму.
А це вже створює незручності саме для шукачів. Оскільки вони опиняються у замкненому колі:
- Якщо не платити рієлторам-ключникам, ті не приведуть до власника.
- Якщо не приведуть до власника – проблема з житлом не вирішиться.
Як же тоді бути?
За словами Гайдамахи, звертатись до рієлторів. Але “білих”. Тобто тих, хто працює офіційно, з договорами та прозорими умовами, сплачуючи податки й діючи у межах закону.
“Наприклад, ви до мене звернулись і сказали, що хочете знайти квартиру. Я озвучую умови. Якщо ви погоджуєтесь – ми це фіксуємо договірними відносинами. Якщо ж людина буде незадоволена роботою рієлтора, вона зможе на нього повпливати, поскаржитись”, – пояснила експертка.
Причому йдеться в цьому випадку, за її словами, не лише про шукачів житла, а й його власників. І саме те, хто звернувся до рієлтора, підкреслює Гайдамаха, визначатиме, хто оплачуватиме його послуги.
“Тобто якщо звернувся власник квартири, то він сплачує нашу комісію – і тоді наша реклама виходить без комісії для орендаря. Якщо приходить орендар – то він оплачує. І це все підтверджується, підкріплюється договором”, – пояснила Гайдамаха.
Як боротись із ключниками
А от повпливати на рієлторів-ключників, констатує експертка, фактично не можна ніяк: “Поліція нічого не зробить, тому що у нас немає закону про рієлторську діяльність”.
Тому єдиним виходом з ситуації, за словами Гайдамахи, є ігнорування таких рієлторів. Адже якщо на їхні послуги не буде попиту – їм не буде зиску працювати.
“Як впливати на чорних рієлторів? Не платити їм“, – резюмує Гайдамаха.
Зі свого боку, Шуляк зазначає: публічність і цифрова фіксація є “найефективнішими інструментами захисту” від “ключників”. Адже “прозорий ринок рієлторів підвищує не лише якість послуг, а й легалізує значну частину тіньових доходів галузі”.
Досягти ж цього, за її словами, можна, зокрема, завдяки створенню “карти репутації” рієлторів, у якій відображуватимуться:
- Відгуки про їхню роботу.
- Рейтинг.
- Кількість угод.
- Статус сертифікації.
Вплинути на поведінку рієлторів, підкреслює нардепка, може і можливість клієнтів поскаржитися на них. Наприклад, через єдину платформу споживачів ринку нерухомості.
Водночас, визнає вона, встановлення жорсткої стелі комісій “навряд вирішить проблему”. Адже ключове питання полягає, за її словами, не у відсотках, а у прозорості.
“Має бути зрозуміло, за що саме людина платить. Важливіше зробити публічним перелік послуг, які входять у комісію, і стандартизувати саму угоду”, – переконана нардепка.
Рієлтор має підлаштовуватись під клієнта, а не диктувати свої умови
Шуляк наголошує: саме клієнт обирає формат співпраці з рієлтором. Тобто лише він визначає, які послуги хоче отримати – і, відповідно, за що платитиме.
“Це мінімізує “універсальну” комісію за будь-яку дію. І зобовʼязує рієлтора продавати конкретну цінність – переговори, due diligence (ретельна перевірка активу перед угодою. – Ред.), підготовка угоди тощо, а не просто присутність на ній”, – пояснила вона.
Джерело: OBOZ.UA
